GASTOS QUE SE PUEDEN RECLAMAR EN UNA DEMANDA DE DESAHUCIO O DESAHUCIO EXPRESS Le informo que en el contexto de una demanda de desahucio o desahucio express, es posible reclamar diversos gastos que el arrendatario ha dejado de pagar y que están estipulados en el contrato de arrendamiento o que se pueden verificar fehacientemente. Estos gastos se pueden clasificar de la siguiente manera: PRIMERO, Gastos de servicios y suministros: Incluyen aquellos costos inherentes al uso de la vivienda como el agua, la luz, el gas, y la recogida de basuras. Estos gastos deben estar debidamente documentados mediante facturas para ser exigibles en un proceso judicial. Artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. SEGUNDO, Gastos de comunidad: Se refiere a las cuotas de la comunidad de propietarios que el arrendatario esté obligado a pagar según lo establecido en el contrato de arrendamiento. Artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. TERCERO, Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): Si el contrato de arrendamiento establece que el pago del IBI corresponde al arrendatario, este gasto puede ser reclamado en el proceso de desahucio. Artículo 63 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. CUARTO, Otros gastos: En algunos casos, puede incluirse el costo de servicios adicionales como Internet, siempre y cuando esto esté especificado en el contrato y se pueda acreditar su impago mediante facturas. Cada caso es particular y los detalles específicos de los gastos reclamables deben estar claramente detallados en el contrato de arrendamiento y ser respaldados por la documentación pertinente. Le recomiendo que consulte con nuestros abogados para verificar los detalles de su caso y asegurar que la reclamación de gastos en su demanda de desahucio sea efectiva y ajustada a la legalidad.

TIEMPO ESTIMADO PARA UN JUICIO DE DESAHUCIO EXPRÉSPRIMERO, el proceso de desahucio exprés tiene como objetivo facilitar y acelerar la expulsión de inquilinos que incumplen con sus obligaciones de pago. La duración del proceso puede variar significativamente dependiendo de varios factores, entre ellos la carga de trabajo del juzgado y la cooperación del inquilino durante el procedimiento (Ley de Enjuiciamiento Civil, Artículo 440).SEGUNDO, una vez presentada la demanda de desahucio, el juzgado procederá a notificar al inquilino. Si el inquilino no responde y no abona las cantidades debidas, el juez podría dictar sentencia y ordenar el lanzamiento en un plazo que, en condiciones óptimas, podría ser de aproximadamente dos a cuatro meses desde la presentación de la demanda.TERCERO, es crucial destacar que la fase de lanzamiento, es decir, la ejecución física del desahucio, requiere la presencia de agentes de la autoridad para asegurar que se cumpla la orden judicial. Si el inquilino no desaloja voluntariamente la propiedad, este paso puede enfrentar retrasos adicionales dependiendo de la disponibilidad de la fuerza policial y de la respuesta del inquilino frente a la acción de desahucio (Ley de Enjuiciamiento Civil, Artículo 549).Tiene derecho a solicitar información detallada y asesoramiento sobre su caso concreto y los plazos esperados en su jurisdicción local. Consulte con nuestros abogados para evaluar y preparar adecuadamente su proceso de desahucio exprés, especialmente si se encuentra en la provincia de Almería, donde podemos ofrecerle asistencia especializada.

ENERVACIÓN DE LA ACCIÓN DE DESAHUCIO PRIMERO, le informo que la enervación de la acción de desahucio se produce cuando el arrendatario, tras recibir una demanda de desahucio exprés, realiza el pago de las deudas pendientes antes de que transcurran 30 días desde la notificación de la demanda. Este pago detiene el procedimiento de desahucio y permite al arrendatario continuar en la propiedad. (Artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). SEGUNDO, por esta razón, es crucial notificar fehacientemente al arrendatario sobre su retraso en el pago lo antes posible. Esto establece un marco legal claro y permite al arrendador decidir, después de 30 días del retraso, si desea proceder con el desahucio y reclamar las cantidades adeudadas o permitir que el contrato concluya si el arrendatario efectúa el pago. TERCERO, es importante destacar que la acción de enervación solo puede ejercerse una vez durante la vigencia del contrato de arrendamiento. Si el arrendatario incurre nuevamente en morosidad después de haber enervado una vez la acción de desahucio, el arrendador tiene el derecho de solicitar el desalojo del inmueble sin que el arrendatario pueda oponer la enervación de nuevo. (Artículo 22.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Tiene derecho a gestionar los procedimientos de desahucio de manera efectiva y conforme a la ley. Consulte con nuestros abogados para verificar los detalles de su caso y asegurarse de actuar conforme a la normativa aplicable.

PROCEDIMIENTO PARA INICIAR UN DESAHUCIO EXPRESS POR IMPAGO DE RENTA Le informo que en el ámbito de los arrendamientos urbanos, cuando no se estipula expresamente en el contrato un número mínimo de cuotas de renta impagadas para iniciar un procedimiento de desahucio, el arrendador tiene el derecho de iniciar acciones legales tan pronto como el arrendatario incumple con el pago en las fechas acordadas. Aquí le detallo los pasos a seguir: PRIMERO, Envío de Burofax: Si el contrato establece que el pago de la renta debe efectuarse entre el 1 y el 7 de cada mes, y este no se ha realizado, puede enviarse un Burofax al arrendatario el día 8. Este Burofax deberá contener una comunicación formal de requerimiento de pago, otorgando al arrendatario un plazo adicional para cumplir con su obligación. Artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. SEGUNDO, Iniciar acciones legales: Si el arrendatario no responde al requerimiento de pago realizado a través del Burofax, o no regulariza su situación en el plazo otorgado, el arrendador tiene derecho a comenzar un procedimiento de desahucio express. Esta acción se puede realizar de manera inmediata tras el vencimiento del plazo dado en el Burofax. Artículo 27.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. TERCERO, Consideraciones adicionales: Se recomienda considerar la situación particular del arrendatario y las circunstancias del impago antes de proceder con el desahucio, dado que a veces puede tratarse de un simple despiste. Sin embargo, es fundamental establecer un precedente de seriedad respecto al cumplimiento de los términos contractuales. En caso de dudas sobre cómo proceder o para asegurarse de actuar conforme a la legalidad, le sugiero que consulte con nuestros abogados expertos en desahucios en Almería. Ellos podrán ofrecerle asesoría personalizada y acompañamiento durante todo el proceso legal.

ENVÍO DE BUROFAX AL INQUILINO MOROSO ANTES DE INICIAR PROCEDIMIENTOS JUDICIALESPRIMERO, le informo que no es estrictamente necesario enviar un burofax al inquilino o arrendatario moroso antes de iniciar una acción de desahucio, ya sea express o convencional, en Granada. Esta acción puede comenzarse sin necesidad de previo aviso mediante burofax. No obstante, es importante considerar las implicaciones de omitir este paso.SEGUNDO, se debe considerar que el envío de un burofax podría impactar en el procedimiento judicial posterior. Si el inquilino recibe un burofax en el que se le informa sobre la morosidad y no paga el alquiler adeudado ni abandona el inmueble en un plazo de 30 días desde su recepción, perderá la oportunidad de enervar la acción de desahucio, es decir, de paralizar el procedimiento judicial pagando las cantidades debidas.TERCERO, el envío de un burofax previo al inicio del procedimiento judicial ofrece una evidencia documental clara y fehaciente de la comunicación de la deuda al inquilino, lo que puede reforzar la posición del arrendador en el juicio. Este documento puede servir para demostrar que se ha otorgado al inquilino la oportunidad de cumplir con sus obligaciones de pago antes de proceder a la vía judicial.CUARTO, la decisión de enviar o no un burofax debe considerarse cuidadosamente, valorando tanto la rapidez del proceso que se desea seguir como la fortaleza de la posición legal que se pretende asegurar en caso de que el asunto llegue a los tribunales.RECOMENDACIÓN: Ante la situación descrita, tiene derecho a optar por la estrategia legal que más convenga a sus intereses, aunque se sugiere consultar con nuestros abogados para verificar todos los detalles de su caso específico. Es fundamental asegurarse de seguir los pasos adecuados en el procedimiento para evitar complicaciones futuras.

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INFORMACIÓN SOBRE EL DESAHUCIO EXPRÉSPRIMERO, el término **”desahucio exprés”** no es un término legal formal, sino una expresión utilizada comúnmente en medios políticos y periodísticos que se refiere a las modificaciones introducidas en la Ley de Enjuiciamiento Civil para agilizar los procedimientos de desahucio por impago de rentas (Ley 1/2000, de 7 de enero).SEGUNDO, esta modalidad se caracteriza por su eficiencia procedimental. Específicamente, el proceso continúa automáticamente a menos que el inquilino moroso presente un comprobante de pago. Además, el **desahucio exprés** permite al demandante reclamar no solo las rentas adeudadas hasta la fecha de la demanda, sino también aquellas que se acumulen hasta que se ejecute el lanzamiento de la propiedad (Ley de Enjuiciamiento Civil, Artículo 437).TERCERO, a pesar de su denominación, el **desahucio exprés** puede enfrentar retrasos en la práctica. La naturaleza del proceso, que limita las posibilidades de oposición del inquilino a casos de pago efectivo o consignación de la deuda, pretende evitar duplicaciones en los tiempos de lanzamiento, agilizando así el procedimiento judicial.CUARTO, es importante notar que el **desahucio exprés** no es aplicable en situaciones de ocupación ilegal (‘okupas’), como se observa frecuentemente en Almería. Este proceso está diseñado específicamente para situaciones donde existe un contrato de alquiler formal y claramente definido, asegurando que todos los elementos contractuales estén correctamente contemplados y redactados.Para obtener más información sobre cómo proceder en casos de desahucio exprés o recibir asesoramiento específico sobre la legislación aplicable en la provincia de Almería, es recomendable consultar con un abogado especializado en la materia. Estamos a su disposición para asistirle en cada paso del proceso y garantizar que sus derechos como propietario se mantengan protegidos.

PROCEDIMIENTO DE DESAHUCIO EXPRESS: FASES Y TIEMPOS JUDICIALES PRIMERO: Le informo sobre el inicio del proceso de desahucio express. Este puede comenzar de dos maneras: Vía uno, donde se puede presentar la demanda directamente al octavo día de retraso en el pago de la renta; o Vía dos, que implica enviar un burofax al inquilino para formalmente requerir el pago pendiente y esperar 30 días antes de proceder con la demanda (Ley de Enjuiciamiento Civil, Artículo 440). SEGUNDO: Una vez transcurridos los 30 días sin que el inquilino regularice su situación, el arrendador está en posición de presentar la demanda de desahucio express en el juzgado correspondiente al domicilio del inmueble. Si el inquilino no responde a la demanda o se opone sin fundamentos válidos, el juez establecerá una fecha para el lanzamiento (es decir, la recuperación física de la vivienda) (Ley de Enjuiciamiento Civil, Artículo 22). TERCERO: Durante el proceso, las rentas continúan acumulándose a cargo del inquilino hasta que el arrendador recupere la posesión de la vivienda. En la resolución de la demanda, el juez condenará al inquilino no solo al desalojo sino también al pago de todas las rentas adeudadas y los gastos generados por el procedimiento judicial, incluyendo los honorarios del abogado y del procurador. Este último no solo gestiona la entrega de la demanda sino también asiste el día del lanzamiento, normalmente acompañado de un cerrajero para facilitar la recuperación de la vivienda (Ley de Arrendamientos Urbanos, Artículo 27). CUARTO: Los tiempos del procedimiento pueden variar dependiendo de varios factores, incluyendo la carga de trabajo del juzgado y la posible oposición del inquilino. Sin embargo, el proceso de desahucio express está diseñado para ser más rápido que el desahucio ordinario, buscando resolver los casos en unos pocos meses tras la presentación de la demanda (Ley de Enjuiciamiento Civil, Artículo 548). QUINTO: Es aconsejable que se asesore con abogados especializados en desahucios, quienes pueden proporcionar un soporte adecuado durante todo el procedimiento y asegurar que se cumplen todos los requisitos legales para minimizar los tiempos y complicaciones (Ley de Servicios Profesionales, Artículo 13).

INTERRUPCIÓN DE SERVICIOS BÁSICOS A INQUILINOS MOROSOS PRIMERO:Como abogados especializados en desahucios en Almería, le informo que no está permitido cortar la luz o el agua a un inquilino, incluso si este ha dejado de pagar su renta. Esta acción es ilegal y puede tener graves consecuencias legales para el arrendador (Ley de Arrendamientos Urbanos, Artículo 27). SEGUNDO: Por esta razón, se aconseja evitar cualquier tipo de coacción como la interrupción de servicios básicos. Tal comportamiento podría ser interpretado como una amenaza o coacción hacia el inquilino, lo que podría resultar en acciones penales contra el arrendador (Código Penal, Artículo 172). TERCERO: Como medida preventiva, recomendamos establecer los suministros a nombre del arrendatario desde el inicio del contrato. Esto implica que cualquier falta de pago en estos servicios recaerá directamente sobre el inquilino y no afectará al arrendador. Se sugiere asumir los costos de cambio de titularidad si es necesario para evitar complicaciones futuras (Ley de Contratos de Consumo, Artículo 8). CUARTO: En caso de morosidad, se recomienda seguir los procedimientos legales establecidos para el desalojo o la reclamación de deudas, evitando tomar acciones que puedan complicar o prolongar el proceso legal (Ley de Enjuiciamiento Civil, Artículo 440). QUINTO: Para asesoramiento específico y manejo de situaciones con inquilinos morosos, puede considerar consultar con un abogado especializado en derecho inmobiliario que le oriente sobre los pasos a seguir según la legislación vigente y las particularidades de su caso (Ley de Acceso a las Actividades de Servicios y su Regulación, Artículo 10).