Alquilar puede ser un proceso tedioso. Desde encontrar un buen arrendador, a  firmar un contrato de arrendamiento en buenas condiciones puede ser difícil  para ambas parte, siendo clave tener un buen contrato de alquiler de vivienda. Con frecuencia veo y recibo consultas de inquilinos a los que el casero o arrendador les indica que deben marcharse en verano, les solicitan varios meses de vivienda por adelantado o les indican que el contrato es solo de unos meses.Dado que son preguntas muy frecuentes he querido dejaros algunos consejos o tips de cara a que los inquilinos conozcan mejor sus derechos en cuanto a los contratos con destino a vivienda habitual.

Un contrato de alquiler es un acuerdo vinculante entre el propietario de la propiedad y el inquilino.

Los inquilinos no saben si deben firmar un contrato de arrendamiento o no y los propietarios deben encontrar la manera de alquilar sus propiedades. Un contrato de alquiler es un acuerdo vinculante entre el propietario de la propiedad y el inquilino.

Un contrato es un acuerdo, generalmente escrito, que describe lo que una parte hará por otra a cambio de dinero u otros bienes o servicios. El documento que describe este acuerdo se llama contrato. Este documento representa una promesa exigible de hacer o no hacer algo a cambio de una compensación llamada “contraprestación”

 Dejamos fuera las viviendas turísticas que operan como establecimientos hoteleros y por tanto con una reglamentación a parte. Siga estos consejos para evitar problemas potenciales con su propiedad de alquiler. El contrato de alquiler sirve como protección para ambas partes; protege los derechos de ambas partes y al mismo tiempo establece las obligaciones de cada una de ellas.Un contrato de alquiler es un acuerdo vinculante entre el propietario de la propiedad y el inquilino. Un contrato es un acuerdo, generalmente escrito, que describe lo que hará una de las partes.

Derechos del inquilino con contrato de alquiler en referencia a vivienda

Primero. Lay Ley de arrendamientos prevalece sobre los que diga el contrato y cualquier cláusula oscura.

Independientemente de lo que diga el contrato, este siempre debe cumplir y respetar todos y cada uno de los puntos de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos de 25 de noviembre en vigor, denominada LAU. Para el que se acerque a esta Ley por primera debería leer al menos los aspectos más generales sobre los arrendamientos entre particulares que se encuentran en los artículos 6 – 28 y 36 de la LAU.

Segundo. Actualmente la vigencia de los contratos son 5 años para los celebrados con particulares y 7 años cuando el arrendador sea una empresa o persona jurídica.

Aunque en los contratos figura siempre el concepto de anualidad, existe prórroga forzosa de 5 y 7 años solo si el inquilino lo desea. No pudiendo el arrendador obligar a la permanencia.

TERCERO. Penalización si el inquilino se marcha antes de los 6 meses.

Si el inquilino se va antes de 6 meses, deberá pagar independientemente del mes que se vaya la mitad de la anualidad del contrato, es decir, el valor de los 6 primeros meses.

Transcurridos esos seis meses, el inquilino podrá cancelar el contrato en cualquier momento, siempre que avise con al menos 30 días. Aunque es este sentido en el contrato se puede establecer otros plazos.

Si este punto no se cumple por el arrendatario, el casero podrá reclamar una indemnización por los 30 días sin preaviso.

Cuarto. Las Prórrogas son automáticas, no necesitan aviso.

Si , las partes se ponen de acuerdo, las prórrogas no plantean problemas. En cualquier caso a falta de acuerdo o pronunciación, el casero debe avisar cuatro meses antes de que finalice y el arrendatario con dos meses.

Las prórrogas aplican pasado el tiempo de los 5 años y 7 años. (Existe un régimen anterior de 3, ya que se cambió la Ley) y son anuales. Se permiten pactos para prórrogas de hasta tres años, siempre que consten por escrito.

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Reserve en la agenda, y a la hora convenida un abogado resolverá su preocupación.

QUINTO. Si no hay pacto subida del precio. El precio se congela.

En muchos contratos de alquiler aparecen cláusulas de ajuste automático de precio utilizando indicadores de referencia. El indicador más popular es el IPC o índice de precios de consumo, el cual se actualiza anualmente según el precio de la cesta de la compra.

Si no hay cláusula por escrito, no se puede exigir.

Sexto. La fianza no es una mensualidad y no pueden pedirse más de dos meses de fianza.

El depósito de la fianza no es la excusa para no pagar el último mes de alquiler. Se debe pagar el último mes, y de otra recibir la fianza en el momento de la entrega de llaves y como muy tarde en los 30 días siguientes.

El inquilino debe saber que las fianzas no se las queda el casero, sino que debe depositarlas en la Consejería de vivienda al legalizar el contrato y comunicar la situación. Otra cosa, es que en muchos casos esto no suceda, pero así es por imperativo legal.  Sea un contrato registrado o no, se demore o no la administración en el pago, el casero queda obligado a devolverla de su bolsillo antes de pasados 30 días de la entrega de llaves.

Séptimo. Avales y garantías de pago.

No es obligatorio poner un aval en un contrato de alquiler. Nosotros como abogados lo recomendamos en todos los casos, ya que tenemos un alto número de desahucios que se alargan  porque no existe avalista y donde una vez obtenida sentencia no tenemos forma de cobrar lo debido por el arrendador porque es insolvente o tiene una renta muy baja que no se puede embargar.

Utilizar un aval soluciona este problema y la mayoría de problemas en un país donde los procesos de desahucio tienen plazos entre 7 meses y 2 años.

Octavo. Mantenimiento de la vivienda.

La casa no se toca.

El arrendatario no puede alterar la construcción ni para bien, ni para mal sobre la vivienda. Lo normal, es que se indique en el contrato, pero en cualquier caso no se puede hacer, así como tampoco dar usos distintos de los que se esperaría de una vivienda habitual, como poner una oficina o desarrollar una actividad comercial.Es motivo de suspensión del contrato, y por cuestiones como este punto recomendamos igualmente que los contratos contengan buenos avalistas.

Ahora bien, en casos de discapacidad sobrevenida o ancianidad del inquilino por enfermedad o accidente, el arrendador deberá soportarlas, siempre que se hagan con las debidas garantías, si bien al irse deberá indicarlo al casero, pues es legítimo que el casero pida que se deje la casa como se entregó y no como el inquilino ha necesitado modificarla. En ese punto un buen entendimiento en su justo momento ahorrará problemas.

Noveno. Gastos y más gastos.

Salvo pacto en contrario fijado por escrito en el contrato:

  1. El seguro de vivienda lo paga el arrendador.
  2. El IBI  o “contribución”lo paga el arrendador.
  3. Las basuras o Tasa por recogida de basuras las paga el arrendador.
  4. La comunidad la paga el arrendador.
  5. Los suministros los paga el inquilino.
  6. La comisión de la inmobiliaria la debe pagar el arrendador, aunque es frecuente que se ponga cláusula.
  7. El contrato o formalización del contrato de arrendamiento debe pagarlo el arrendador. Con la excepción de la inscripción en el registro de la propiedad.

Décimo. Si lo vendes, me lo quedo.

Salvo que en el contrato figure lo contrario, el inquilino puede comprar la vivienda al mismo precio que otro comprador.

Conclusiones

Espero que todos estos consejos y puntos os sirvan como guía de referencia, en el caso de los inquilinos y en el caso de los arrendadores para mejorar los contratos en los puntos que más fricción generan.

Quedarían en el tintero algunos puntos con respecto a los desperfectos que van surgiendo en el día a día de la vivienda, el re alquiler,… Todos estos puntos quedan recogidos en la LAU o Ley de Arrendamientos Urbanos y en el Código Civil de forma supletoria.

En nuestro despacho de abogados llevamos todo tipo de arrendamientos de vivienda, local, empresa, …Así como casos de impago y gestiones inmobiliarias relacionadas con ventas o herencias.

 

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